Mange boliger selges større enn de er da tidligere regler gav 5-6 % toleranse for feil i boligareal. Dvs. hele 6 m2 feilmargin på en bolig som er 100m2. I ny avhendingslov som gjelder fra januar 2022 ble kravet til nøyaktig oppmåling skjerpet til maksimalt 2% avvik. Likevel måles de fleste boliger opp som før med henhold lasermåler penn og papir. Det gir stor risiko for feil utover kravet i ny lov.
Eldre boliger har oftest feil i areal. Dette skyldes at de har en planløsning som ikke er rettvinklet, og at det over tid oppstår skjevheter i vegger og tak. Dette gjør boligene spesielt krevende å måle presist.
3D-laserskanning er en ny og mer nøyaktig metode for oppmåling av boligareal som måler alle boligens detaljer i 3D. Metoden er etterprøvbar og har en nøyaktighet godt innenfor 2% feilmargin i henhold til avhendingsloven som regulerer kjøp og salg av boliger. Vi gjennomgår i denne artikkelen de vanligste årsakene til at det oppstår feil i boligareal og hvordan du kan forsikre deg om at boligarealet er målt korrekt.
Innhold
- Hvorfor boliger ofte selges større enn de er
- Usikker oppmålingsmetode
- Få marginene på din side med 3D-laser
- Hva betyr 2% feilmargin i praksis
- P-rom en kilde til konflikt
- Flere får mer areal med nye måleregler fra 2024
- Innhukk blir måleverdige
Hvorfor boliger ofte selges større enn de er
Flere boliger selges større enn de er. Det skyldes at tidligere avhendingslov som gjaldt til og med 2021 hadde vesentlig større toleranse når det gjaldt feil i areal. Rettspraksis har fastsatt at arealavviket må være større en 5-6% for å utgjøre en mangel. Det gav flere kvadratmeter toleranse for feil i boligareal. Det var tidligere fult mulig å legge på noen ekstra kvadratmeter ved salg uten risiko for at kjøper kunne klage hvis de oppdaget at arealet var mindre og innenfor 5-6% feilmargin. Dette er nå rettet opp med ny avhendingslov. Boliger selges i gjennomsnitt hvert syvende år. Det kan derfor ta mange år før feil i areal blir oppdaget. Foreldelsesfristen for boligselger- og kjøperforsikring er 5 år. Det anbefales derfor å sjekke at arealet stemmer ved overtagelse av ny bolig.
Har du betalt for riktig antall kvadratmeter?
Få fasiten på ditt boligareal med 3D-laserskanning.
Usikker oppmålingsmetode
Den mest brukte metoden for oppmåling av boligareal er håndholdt lasermåler, penn og papir. Lengden og bredden i hvert rom måles og summeres påfølgende sammen til boligens areal. Metoden fungerer fint når boligens rom er rettvinklede, men det er de sjeldent spesielt i eldre boliger. Når boligen i tillegg har skråtak, blir risiko for feil i utregning av areal mangedoblet. Normalt brukes det arealet som var oppgitt ved forrige salg som fasit og ny arealoppmåling ved nytt salg er ofte helt identisk eller svært nærme tidligere areal. Det er derfor all grunn til å få kontrollsjekket boligarealet ved overtagelse av ny bolig.
Få marginene på din side med 3D-laser
En 3D-laserskanner fra Leica sender ut 420 000 lasermål i sekundet i alle retninger og beveges sammenhengende fra rom til rom. Resultatet er en komplett 3D-modell av boligens geometri ved hjelp av flere titalls millioner laserpunkter. Teknologien fanger opp alle boligens detaljer som kan ha betydning for areal. Arealet beregnes påfølgende maskinelt i avansert 3D-programvare Revit fra Autodesk. Metoden har to trinn og alle data er tilgjengelige for ettertiden og kan etterprøves dersom det senere skulle oppstå tvil om hvordan areal er beregnet.
Mer nøyaktig oppmåling med 3D-laserskanning vil på sikt kunne spare samfunnet for store kostnader ved å eliminere tvistesaker om areal. Samt gi riktige arealdata ved boligsalg. Det heller ikke uvesentlig for boligeier at skattemyndigheter, banker og forsikringsselskaper har riktig areal til grunn når skatt, avgifter og belåningsgrad beregnes.
Hva betyr 2% feilmargin i praksis
Fra 1. januar 2022 ble kravene til nøyaktig boligareal betydelig skjerpet. Boligen har en mangel dersom arealavviket er større en 2 % og minst 1 kvm. Til eksempel vil en bolig som ved salg måles til 43m2 og tidligere er målt til 44m2 ha en mangel ettersom avviket er 2,3% og minst 1m2.
Ettersom kvadratmeter skal oppgis i hele tall brukes matematiske avrundingsregler for å runde arealet opp eller ned. Så detaljer og innhukk kan derfor utgjøre forskjellen i om arealet rundes opp eller ned.
Avhendingslova som regulerer også reklamasjon ved kjøp av bolig. Kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at kjøper oppdaget eller burde oppdaget mangelen, det anbefales derfor å kontrollmåle arealet ved overtagelse. Boligkjøperforsikringen gjelder er normalt 5 år fra du kjøpte boligen.
P-rom en kilde til konflikt
P-rom såkalt primærrom var frem til utgangen av 2023 boligens viktigste og mest verdifulle areal. Det var derfor om å gjøre å få mest mulig areal klassifisert som P-rom ved salg. Rommets bruk og møblering på befaringstidspunktet avgjorde om det ble klassifisert som P-rom eller S-rom (sekundærrom). Det er P-rom som til nå har vært brukt til å angi boligens areal i salgsprospekter og offentlig statistikk og av skattemyndigheter og banker for beregning av likningsverdi og belåningsgrad. Det oppsto etter hvert mange kreative løsninger for å få mest mulig areal klassifisert som P-rom og dette skapte mange konflikter. I ny arealstandard som gjelder fra 2024 forsvinner P- og S-rom som begrep og erstattes av tre ulike kategorier bruksareal:
- BRA-i står for internt bruksareal, og er arealet som er tilgjengelig innenfor boligens omsluttende vegger.
- BRA-e angir bruksareal som tilhører boligen, men ligger utenfor hovedenheten (for eksempel bod eller garasje)
- BRA-b angir bruksareal for en innglasset balkong tilhørende boenheten.
Flere får mer areal med nye måleregler fra 2024
BRA-i kan inneholde areal som tidligere var klassifisert som S-rom. Flere vil derfor kunne oppleve at boligens areal ved kontrollmål eller salg vil bli markedsført større enn tidligere.
Den nye standarden presiserer også at alle boligens innhukk skal medtas i arealet såfremt høyden er over 1,9m. Dette stiller ekstra krav til nøyaktig oppmålingsmetode og kan for enkelte boliger utgjøre flere kvadratmeter.
Det er først ved salg av boligen at arealene vil bli oppgitt i henhold til den nye standarden. Dersom du har kjøpt bolig etter innføringen av ny avhendingslov fra januar 2022 anbefales det å kontrollmåle boligen med 3D-laser for å verifisere at arealet som ble oppgitt i salgsprospektet stemmer ved virkeligheten og kravene i ny lov. Husk at boligkjøperforsikringen gjelder i 5 år. Dersom boligen viser seg å være minst 2% og 1m2 mindre enn oppgitt i salgsprospekt har du en mangel og får normalt dekket kostnad for 3D-laserskanning av boligkjøperforsikringen.
Vi har nedenfor illustrert forskjellen mellom nye og gamle måleregler for en enebolig med garasje. Legg merke til at bod som tidligere var S-rom blir en del av BRA-i med ny arealstandard. Garasje blir BRA-e.
Arealfordeling etter ny arealstandard fra 2024
Arealfordeling etter tidligere arealstandard
Innhukk blir måleverdige
I ny arealstandard fra 2024 blir alle boligens innhukk medtatt i arealet såfremt høyden er over 1,9m. Dette stiller ekstra krav til nøyaktig oppmålingsmetode og kan for enkelte boliger utgjøre flere kvadratmeter. Det presiseres at dette gjelder innhukk i yttervegg eller mot annen seksjon da leilighetens innervegger allerede inngår i BRA-i.
