Skatteetaten bruker P-rom for å beregne formuesverdien av din bolig. Det lønner deg derfor å kontrollmåle at skattemeldingen inneholder riktig beregning av P-rom. Har du arealer som kan klassifiseres som S-rom gir dette grunnlag for fratrekk i beregningen av formuesverdi. Mange boliger står oppført kun med bruksareal (BRA) i offentlige registere. Dette er summen av P-rom og S-rom og gir derfor feil grunnlag for beregning av formuesverdi. Vi gjennomgår i denne artikkelen hvordan måle riktig P-rom og det du trenger å vite for å beregne riktig formuesverdi på din bolig i skattemeldingen.
I eksempelet nedenfor viser vi en enebolig på Jar i Bærum som etter kontrollmåling med 3D-laser både var solgt 17m2 for stor (en klar mangel etter både ny og tidligere avhendingslov). I tillegg ble formuesverdien reduser med 1,1 millioner med riktig klassifisering av P-rom som gir en årlig skattebesparelse.
Innhold
Hvordan måle riktig P-rom (primærrom) ?
Hva er S-rom (sekundærrom) ?
Hva er BRA (bruksareal) ?
Men vent, hva med de nye målereglene som gjelder fra 2024 ?
Endringer i formueskatten for 2023
Nøyaktig oppmåling reduserte formuesverdi med 1,1 millioner
Feil i boligareal, har du betalt for riktig antall kvadratmeter ?
Hvordan måle riktig P-rom (Primærrom)
Skatteetaten definerer P-rom som alt som kan defineres som oppholdsrom i boligen. Dette samsvarer med Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling og NS 3940-2012 som brukes i forbindelse med salg av boliger. Du kan derfor finne informasjon om hva som er P-rom og S-rom i salgsprospektet. Har du gjort ombygging og endringer siden du kjøpte boligen kan det lønne seg å få boligen målt opp på nytt for å måle riktig P-rom og S-rom til bruk i skattemeldingen. Det er samtidig en god anledning til å sjekke om du har betalt for riktig antall kvadratmeter. Boliger selges ofte større enn de er (les mer her). Skatteetaten definerer P-rom på følgende måte:
- Vindfang, entre, trapperom
- Stue, kjellerstue, peisestue, TV-stue, loftstue
- Kjøkken
- Bad, dusjrom, toalettrom, vaskerom
- Soverom
- Arbeidsrom (hjemmekontor, pc-rom, medierom, bibliotek)
- Allrom, omkledningsrom, garderobe og lekerom
- Trimrom (må ha fastmontert utstyr, for eksempel ribbevegger)
- Innredet hobbyrom (vevstue og lignende)
- Innredet gang mellom p-rom
- Trapp mellom p-rom og gang inklusive trapp mellom rom som er nevnt over.
Hva er S-rom (sekundærrom)
S-rom er det resterende arealet som ikke inngår i boligens primærrom (p-rom), for eksempel:
- Garasje
- Fyrrom, søppelrom, teknisk rom
- Matkjeller, potetkjeller, uinnredet kjellerrom
- Boder, oppbevaringsrom, lagerrom, kott
- Walk-in closet (i motsetning til omkledningsrom er dette ikke innredet eller stort nok for kunne stelle, kle og oppholde seg i).
- Uinnredet loft
- Gang mellom s-rom
- Trapp mellom s-rom
- Innglaset balkong
Hva er BRA (bruksareal)?
Bruksarealet er summen av P-rom og S-rom per etasje. Bruksarealet defineres av innsiden av yttervegg eller skillevegg til nabo (se eksempelbilde under av en villa på Jar). Sjaktarealer og piper inngår. For at et areal skal være måleverdig må takhøyden være minst 1,9m fra overkant gulv til underkant himling og ha en bredde på minst 0,6 x 06 meter. For skråtak gjelder egne regler. Les mer om skråtaksregler her.
Men vent, hva med de nye målereglene som gjelder fra 2024?
Skattemeldingen som skal leveres innen 30. april 2024 gjelder året 2023 og påvirkes derfor ikke av de nye målereglene som ble innført fra januar 2024. Les mer om de nye målereglene her.
Endringer i formueskatten for 2023
Formueskatten er økt fra 0,95% til 1% for netto formue fra 1,7 – 20 millioner.
For netto formuer over 20 millioner er det fortsatt 0,4 % formuesskatt.
Verdsettelsesrabatten for primærboliger over 10 millioner faller fra 50% i 22 til 30% i 23.
For sekundærboliger tas verdsettelsesrabatten helt bort.
Uendret verdsettelsesrabatt for primærbolig med omsetningsverdi under 10 MNOK.
Skatteetaten legger fortsatt P-rom til grunn for beregning av formuesverdi selv om dette begrepet forsvinner helt fra salgsdokumenter ved kjøp og salg av boliger iløpet av 3 kvartal 2024.
Riktig definert P-rom kan gi store utslag på formuesverdien. Se eksempelet under der arealsjekk med 3D-laserskanner reduserte formuesverdien på en enebolig på Stabekk med 2 millioner. Boligen var blitt solgt 17m2 for stor. En klar mangel som gir rett på erstatning for arealfeil både etter tidligere og ny avhendingslov.
Har du hytte på Aker brygge er dette å anse som sekundærbolig uten verdsettelsesrabatt. Her kan det lønne seg å gå på skattejakt og få kontrollmålt riktig fordeling mellom P- og S-rom etter dagens bruk. Med 3D-laserskanning får du i tillegg millimeterkontroll på om du har betalt for riktig antall kvadratmeter. Få tilbud på arealsjekk og P-rom verifisering her.
Nøyaktig oppmåling, reduserte formuesverdi med 1,1 millioner
Boligen sto oppført i offentlige register med BRA og P-rom på 277m2. Kontrollmåling med 3D-laserskanner viste at riktig areal er:
BRA: 260 m2
P-rom: 232 m2
S-rom 28 m2
Ikke måleverdig areal grunnet lav takhøyde 67 m2.
Kjøper kan her kreve erstatning for 17 manglende areal på 17m2.
I tillegg vil formuesverdien som følge av riktig beregning av P-rom reduseres med 1,1 millioner (Kilde: Skatteetatens kalkulator for beregning av formues- og markedsverdi på din bolig).
Det gjør det svært lønnsomt å sjekke at arealet som sto oppført i salgsprospektet stemmer med virkeligheten.
Manglet 17m2 etter kontrollmål med 3D-laser
Trehus villa på Jar i Bærum ble solgt 17 m2 for stor. Et avvik på 6,13% som er en mangel både etter tidligere og ny avhendingslov. Loftsetasjen har stråtak i flere retninger (se bilde under) og er derfor krevende å beregne riktig med håndholdt lasermåler.
Mange boliger selges større enn de er da tidligere regler gav 5-6 % toleranse for feil i boligareal. Dvs. hele 6 m2 feilmargin på en bolig som er 100m2. I ny avhendingslov som gjelder fra januar 2022 ble kravet til nøyaktig oppmåling skjerpet til maksimalt 2% avvik. Likevel måles de fleste boliger opp som før med henhold lasermåler penn og papir. Det gir stor risiko for feil.
Boligtypene med størst risiko for arealfeil:
- Loftsleiligheter
- Leiligheter i bygårder fra 18-1900 tallet typisk for Oslo Sentrum
- Sveitservillaer og eldre trehus
- Bygårder og boliger med buet fasade
- Bygårder og boliger med spisse vinkler typisk for Aker Brygge.
3D-laserskannig måler og beregner virkeligheten akkurat som den er og gir deg fasiten på ditt boligareal. Sjekk om du har betalt for riktig antall kvadratmeter og bestill arealsjekk her.
