Fra 1. januar 2024 gjelder ny standard for oppmåling av boligareal NS 3940. Den største endringen er at P-rom og S-rom forsvinner som begrep, og erstattes av BRA-i som står for internt bruksareal. Det er P-rom som til nå har vært brukt til å angi boligens areal i salgsprospekter og offentlig statistikk som i Boligmappa og Hjemla. Ettersom BRA-i kan inneholde areal som tidligere var klassifisert som S-rom vil flere kunne oppleve at boligens areal etter årsskiftet vil bli markedsført større enn ved tidligere salg.
Det er først ved salg av bolig, eller kontrollmåling av Romly at arealene vil bli oppdatert i henhold til den nye standarden. Årsskiftet er en god anledning til å ta en gjennomgang av boligens areal og sjekke at arealene som er oppgitt til skattemyndigheter, banker og kommunale myndigheter stemmer med virkeligheten. Vi gjennomgår her de nye arealbegrepene i NS 3940:2023 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Internt bruksareal (BRA-i)
Dette er det samlede innvendige arealet som er tilgjengelig innenfor boligens omsluttende vegger og inkluderer innervegger, piper og sjakter. Høyden fra gulv til tak må være minst 1,9 m og ha en bredde som er minst 0,6 m. Ved skråtak gjelder skråtaksregler som vi beskriver senere i artikkelen. Dersom bruksenheten består av flere selvstendige boenheter kategoriseres disse som BRA-i.
Er boligen din riktig oppmålt?
Romly måler opp alle type eiendommer. Bestill oppmåling her.
Eksternt bruksareal (BRA-e)
Er betegnelsen på bruksareal som tilhører boligen, men ligger utenfor hovedenheten. Det vil si arealer der en må bevege seg ut eller via et fellesareale for å få tilkomst. Eksempel på slike arealer er bod, garasje, anneks, gjesterom, hobbyrom mm.
Innglasset balkong (BRA-b)
Innglasset balkong har vært en gjenganger i konfliktsaker når det gjelder klassifisering som P-rom eller S-rom. Dette løses i den nye standarden ved at innglasset balkong har fått sin egen klasifisering BRA-b som angir bruksareal for en innglasset balkong tilhørende boenheten. Innglasset veranda eller altan hører også til denne kategorien. Veggarealet som skiller innglasset balkong og annet bruksareal tillegges arealkategorien til innglasset balkong.
Areal med lav himlingshøyde (ALH)
Begrepet samlet gulvareal har ofte vært brukt i prospekter for å kunne markedsføre såkalt ikke-måleverdig areal som har lavere himlingshøyde enn 1,9m. Ikke -måleverdige gulvareal som følge av skråtak og lav himlingshøyde har nå fått benevnelsen ALH. Areal med lav himlingshøyde (ALH) skal ikke oppgis alene, men alltid sammen med boligens BRA-i. BRA-i og ALH kan summeres og samlet kalles Gulvareal (GUA).
Skråtaksregler
Skråtaksreglene er de samme som tidligere og har vært gjeldende siden 1986. Boliger med skråtak og krevende geometri spesielt vinkler som ikke er 90 grader blir like vanskelige å måle som før. Boliger med skråtak er en gjenganger i tvistesaker og det anbefales å bruke fagkyndige som kan 3D-laserskanne boligen og foreta nøyaktig arealberegning i 3D-programvare.
Et areal er måleverdig såfremt det er fri høyde fra overkant ferdig gulv til underkant himling på minst 1,9m og med en bredde på minst 0,6m x 0,6m.
Dersom det er skrå himling (tak) skal inntil 0,6m av arealet utenfor 1,9m tillegges som måleverdig gitt at det er åpent areal og ikke begrenses av en skillevegg
Innhukk blir måleverdige
Standarden presiserer at alle boligens innhukk skal medtas i arealet såfremt høyden er over 1,9m. Dette stiller ekstra krav til nøyaktig oppmålingsmetode og kan for enkelte boliger utgjøre flere kvadratmeter. Det presiseres at dette gjelder innhukk i yttervegg eller mot annen seksjon da leilighetens innervegger allerede inngår i BRA-i.
Areal på terrasser og åpne balkonger
Standarden definerer også hvordan såkalt åpent areal på terrasser, veranda, altan og balkonger skal måles. Arealet måles til innside av rekkverk, brystning, parapet, skillevegg eller lignende avgrensning av arealet dvs. det faktiske fotavtrykket som er tilgjengelig for bruk.
Rett til bruk av fellesareal
Dersom for eksempel boenheten har rett til bruk av parkeringsplass i felles garasjeanlegg eller carport måles dette ikke, men rett til bruk beskrives med tekst.
Forskjellen mellom nye og tidligere måleregler
Vi har nedenfor illustrert forskjellen mellom nye og gamle måleregler for en enebolig med garasje. Legg merke til at bod som tidligere var S-rom blir en del av BRA-i med ny arealstandard. Garasje blir BRA-e
Arealfordeling etter tidligere arealstandard
Arealfordeling etter ny arealstandard fra 2024
